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中国360竞彩比分直播即时比分:蘇州為何不缺地?68.8km2產業供地“熱力圖”,掰開探秘!

字號: 2020-01-06 08:45 來源:中国足彩网竞彩比分

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  奉超 / 圓桌觀察員

  1月3日上午11時,蘇州開放再出發3000人大會現場,一張“產業用地供應圖”全球首發。在這張“地”圖里,蘇州總共68.8平方公里的可供產業用地,一一明列,一一點對點落地;

  同一天,蘇州城區西北角。距離“產業供地”發布現場僅19公里的黃橋街道,以“異地置換”方式“變”出來的1平方公里產業供地,正在緊鑼密鼓地進行規劃,其中0.4平方公里的產業用地(規劃高層廠房),平均容積率由之前的不足0.5,提升至2.5。

  黃橋的“1平方公里”,正是蘇州“68.8平方公里”產業供地里的一個點。

  “只要是符合蘇州未來發展定位的產業,我們一律歡迎,用地一律保證,要多少地有多少地,要多少空間有多少空間!”

  蘇州說到做到。

  與“68.8平方公里”同步首發的,還有一個“100萬畝”——這是一條正在劃定的工業用地保障線,蘇州的工業和研發用地面積將以此為“底線”。

  兩個數字,一脈相承又相輔相承。因為68.8平方公里的產業供地規模,在全國萬億級城市中實屬罕見,蘇州被外界寄予了更多的想象。

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  大力度保障土地要素供應,強調的是什么?一條“底線”,除了要保障工業和生產性研發用地,還要守住什么?在沒有任何新增用地的條件下,優質的產業空間從哪里“變”出來、怎么“多”出來?

  簡簡單單的數字里,其實藏了不少故事。

  蘇州還有地嗎

  單單看建筑的外立面,位于蘇州高新區鹿山路58號的NGK(蘇州)環保陶瓷有限公司就能讓人過目不忘。企業從生產、研發、銷售到行政辦公,就一棟樓。上個月,這家企業占地108畝的二期工廠剛剛投產,預計年銷售額20億元,畝均稅收將超100萬元。

  與NGK相比,相城區的“福耀玻璃蘇州公司”塊頭更大、也更典型。項目占地面積470.5畝,建成后將成為我國汽車玻璃最大的單體工廠,并成為集設計、研發和生產為一體的福耀集團華東區功能性總部。這樣一個行業巨無霸,從項目簽約到落地,僅用了5個月不到的時間。

  “就工業用地而言,蘇州家底豐厚。” 對于外界普遍關注的開發用地,蘇州市自然資源和規劃局權益處處長俞振武言簡意賅,而且幾乎是脫口而出。

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  115萬畝,就是俞振武所說的“蘇州家底”。憑借這一數字,蘇州的工業用地規模,位居全國前列。

  115萬畝怎么來的?

  圓桌觀察員了解到,近二十年來,蘇州的工業用地供應大致有三個節點,且總體呈下降趨勢:2000年-2005年大約每年10萬畝,2010年后年均5萬畝左右,近年來維持在每年2萬畝上下;近幾年工業用地供給和退出量基本持平,簡單地說,每年“退多少”就“供多少”。

  量減“質”升,節地惜地的觀念在蘇州漸入人心。這樣,從大幅擴張進入趨于平衡階段后,蘇州工業用地的總盤子就基本穩定在了115萬畝左右。

  結合正在編制的2035版國土空間總體規劃,蘇州市委、市政府決定劃出100萬畝(667平方公里)工業和生產性研發用地保障紅線,作為蘇州工業用地的底線,向世界發布。

  “應該說,產業用地這一目標總量,與蘇州工業用地的實際體量大體相當。”俞振武說。

  地不少,但“大而不強”

  產業開發,蘇州不缺地。

  在規模已經不小的工業用地上,蘇州再劃一條保障底線,又是出于怎樣的考慮?

  工業和生產性研發用地保障底線,是永久基本農田、生態?;ず統鞘鋅⒈囈縟蹩刂葡咧獾乃罩?ldquo;第四條線”。按照工業占GDP比重不低于40%的原則,蘇州劃定的這條工業區塊線,重點要守住制造業用地保障底線。

  除此之外呢?

  蘇州工業用地面積夠大,但“利用率”一般,“大而不強”的特征非常明顯,其中最典型的,就是“二八效應”。

  “二八效應”說的是土地二、八分成現象:在蘇州,產出效益較高的工業用地大約占總量的20%,這20%的用地面積,創造了64%的銷售收入和80%的稅收;反過來也就是說,蘇州80%的工業用地,貢獻的稅收只有20%。

  “二八”、“八二”分出的巨大落差,頗具戲劇性,卻相當精準。事實上,蘇州工業土地實際利用的“吃緊”,絕非一個“產出效益偏低”。

  “遠看”規整“近看”散亂,也是蘇州工業用地面臨的一大現實問題。

  從宏觀尺度看,張家港、常熟、太倉、昆山、吳江五地工業用地面積占全市總量的近75%;國家、省級開發區實際管轄范圍內工業用地占全市總量的64%;沿交通干線呈帶狀分布的特點突出,如沿江三市約42%的工業用地布局在長江沿線。從微觀尺度看,絕大部分鄉鎮有自己的工業集中區,村一級還有大量的產業園區,開發區實際管轄范圍外的鎮村工業集中區內工業用地37.5萬畝,占全市工業用地總規模的32%。

  100萬畝保障底線,“保”的是工業用地的體量,“推”的是工業用地布局集中、工業產業規模集聚,而根子上要“守”的是,城市的產業空間和高質量發展的堅實載體。

  “所以,對于蘇州而言,工業用地的關鍵,在于怎么優化。”俞振武說。

  產業用地,怎么“優”出來

  “二八效應”的潛臺詞,就是盤存增效。

  低效產業用地的現狀,與蘇州的目標能級不符,更支撐不了蘇州作為長三角區域中心城市的可持續發展。那么,低效的存量怎么盤活?優質產業的用地空間又如何“多”出來?

  先來看一本賬。

  相城區的黃橋街道,是蘇州典型的工業老鎮。經過幾十年的發展,原先的工業模式和開發能力已近極限。新產業的發展要空間,舊的、老的產業要退出。

  黃橋街道目前行政區域建設用地總面積是11平方公里,其中工業用地約3平方公里,大多為村級工業地塊,呈零散分布,平均容積率低于0.5。根據新的產業用地規劃,黃橋片區(黃橋街道)規劃1平方公里集中產業用地(工業區),預留1平方公里產業用地。在工業區內,0.4平方公里將集中建設高標準廠房,容積率2.5。容積率由0.5到2.5增了5倍,于是,0.4平方公里的地相應翻5倍,便可一次性“置換”出近2平方公里的鄉鎮零散工業用地。

  0.4變2.0,不只是一個容積率的倍數運算,更包含著土地存量盤活的節約意識和集約思維。

  黃橋案例,背靠的是蘇州68.8平方公里產業供地的“大森林”。

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  黃橋街道產業供地初步規劃方案。

  此次蘇州向全球發布的68.8平方公里可供產業用地,分布于全市45個區塊,重點集中在江蘇省級以上開發區和工業重鎮。其中,可供面積最大的超過4平方公里,位于張家港高鐵新城產業區;即使是轄區面積最小、產業用地資源相對稀缺的姑蘇區,也推出了2個產業片區。從大市層面、全域集中統一推出產業用地,實施差異化產業定位,這在蘇州尚屬首次。

  “以68.8平方公里為基礎,我們將探索實施‘產業定制地’供應模式,將‘標準地’和不同產業類型項目定制化需求有機結合。”

  在俞振武看來,所謂產業定制地,無非包含三方面含義:統一的標準化產業用地、親商近商的表達,以及項目規劃上的雙向選擇。企業的用地需求將被充分考慮,項目“先招商后落地”有望轉向“以地招商”。

  經濟和諧繁榮的一個普遍經驗,就是政府和市場相向發力。言外之意,在政府控制、主導土地資源的情況之下,能夠盡可能地發揮市場的作用。

  蘇州土地開發強度不算低,但空間資源仍然大有潛力可挖。淘汰落后產能、整理低效用地等方式來盤活存量資源,積極探索點狀供地、混合供地、租讓結合供地、先租后讓供地……蘇州的優質產業供地,正在源源不斷地“變”出來。

  保障供地,“點”在轉型

  投資考察線路圖、平臺載體導引圖、產業用地供應圖和投資合作機會圖,組成了一幅完整的蘇州開放創新合作熱力圖。將城市的產業推介“四合一”,這在全國絕無僅有。

  與此同時,蘇州還提出,在符合規劃的前提下,對項目出讓用地容積率大于1.5的,每增加0.1容積率,建成后可根據產業水平和門類給予不超過出讓價格4%的獎勵,最高不超過出讓地價的40%。

  一方面精準供地、“以地招商”,另一方面鼓勵新上市、存量工業用地提高容積率,有機更新,蘇州“盤”來的是面對更多優質投資項目時的底氣。

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  全市68.8平方公里產業供地所涉及的45個片區,均明確了主導產業發展方向,主要用于引進先導產業、高新技術產業、創新研發等符合蘇州未來發展定位的產業。

  “一個地區的‘強’,關鍵在于工業‘強’,而工業真正的‘強’,必須依靠強的企業來支撐帶動。”蘇州市自然資源和規劃局副局長張焱告訴“蘇州圓桌”(微信號ID:suzhouyuanzhuo),通過先期的規劃建議,樹立宏觀導向,再結合企業合理的用地需求,形成工業片區相對科學完整的產業設計,企業選地的同時,“地”也在選擇企業,雙向互選的目標,是讓更多產業含綠量、產出含金量、科技含新量高的項目,有足夠的空間。

  眼下,蘇州產業提檔升級正在進入攻堅期。以開放強化有效投入,強化產業項目的土地保障,也將直接帶來全球資源配置功能的提升;而承接層次更高、質量更優、效益更好的國內外企業投資項目,則體現著未來發展的蘇州選擇:歡迎所有與城市競爭力相結合的產業都來蘇州,只要是好項目,愿意來蘇州發展,保證空間“管夠”。

  一個“好”字,代表了產業方向和高質量發展的目標需求;一個“好”字,保障著城市產業向深度、向高端轉型的精進方向;一個“好”字,更實踐著保持經濟發展后勁、搭建利益共享全球價值鏈的蘇州考量。

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  以開放強化有效投入,強化產業項目的土地保障,也將直接帶來全球資源配置功能的提升。

  布局集中、產業集聚、用地集約、政策集成。

  68.8平方公里,亮出了蘇州開放再出發的時代雄心。在這張燃情的“熱力圖”上,更多故事還在后頭。

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